От чего зависит размер ставки по ипотеке?

0
22 march 2012
2589 plays

Need software update Чтобы прослушать подкаст, необходимо обновить либо браузер, либо Flash-плейер.
Share
Text version

От чего зависит размер ставки по ипотеке?

Средняя ставка по ипотеке сегодня составляет 10-15% годовых. И как бы нам не хотелось получить кредит по наименьшей ставке, у банкиров на этот счет есть свое мнение. С которым приходится считаться.

Первый фактор, влияющий на размер ставки для вас, это первоначальный взнос, который вы готовы внести. Если уж очень хочется низкую ставку, то некоторые банки пойдут вам навстречу, причем даже и под 7-8% годовых, но с условием, что внесете сразу минимум 50-60% от стоимости жилья. Понятно, что для большинства граждан такая ипотека не по плечам.

Наряду с первым взносом, посмотрят банкиры и срок потенциального займа. Ипотека на 15 лет будет стоить 12% годовых, больший срок кредитования добавляет к ставке еще 1-2%. Сбить ставку в меньшую сторону на 2-3 процентных пункта можно оформив ипотечный кредит в долларах.

Но здесь есть свои риски. Курс американской валюты уж больно волатилен в последние годы, и велики шансы, как сэкономить, так и значительно переплатить по кредиту. Те, например, кто брал ипотеку в долларах до 2008 года, столкнулись с большими проблемами в кризис, когда доллар сильно подорожал к рублю. При этом зарплата, которую платят в рублях, наоборот, у многих сократилась.

Стоимость кредита будет зависеть и от личности самого заемщика. Безупречная кредитная история, регулярные выплаты без просрочек по прошлым кредитам, наличие счета в самом банке, который дисциплинированно пополнялся в последнее время — все эти моменты автоматически снижают ставку на 1-2%.

Человеку с плохой кредитной историей просто откажут в кредите, а тем, кто допускал мелкие погрешности при платежах по займу, выдадут кредит, но по более высокой ставке.

Также размер ставки по ипотеке будет зависеть и от покупаемого жилья. Если дом только на этапе строительства, то какой-бы хороший заемщик не был, ему все равно предложат кредит по ставке на 2% выше средних значений. Могут отказать в кредите, если клиент собрался покупать квартиру у застройщика, который не является партнером данного банка. И, наоборот, по партнерским программам ставка слегка уменьшается.

В какой валюте брать ипотеку?

По данным Центробанка, за 7 месяцев 2011 года россияне оформили в валюте ипотеку на 12,2 млрд. рублей. Валютные кредиты остаются очень привлекательными во многом благодаря низким ставкам.

В обзоре Центробанка сказано, что усредненная ставка по ипотеке в иностранной валюте в первом полугодии 2011 года составила 9,6%, средние ставки по рублевым займам — 12,2%. Валютные кредиты традиционно обходятся дешевле из-за низкой на Западе инфляции. Банки могут подешевле занимать доллары и евро, и затем выдавать их в виде более дешевых кредитов.

Но минус валютных кредитов в том, что никто не может со 100%-ной точностью предсказать, сколько будет стоить доллар через месяц, полгода или год. А поскольку большинство граждан получает зарплату в рублях, то любое повышение валюты сразу повышает их расходы на обслуживание займа.

По данным Независимого института социальной политики, только 15% россиян, которые берут ипотеку, имеют накопления на черный день, хотя бы в размере нескольких ежемесячных окладов. То есть по факту, все остальные 85% находятся в зоне риска и при серьезном повышении валютного курса не смогут вовремя вносить все платежи.

Поэтому большинство экспертов убеждают россиян брать ипотеку в той валюте, в которой они получают зарплату. Может и не получится сэкономить, но зато не придется вздрагивать при каждом новом курсовом колебании.

Что же касается тех, кто уже выплачивает ипотеку в подорожавших долларах или евро, то не стоит бросаться в банк с просьбой сменить валюту займа. Во-первых, с вас банк потребует немаленькую комиссию, во-вторых, кредит будут переводить по уже выросшему курсу, а в третьих, сразу вырастет ставка, которая, как мы помним, выше, чем по валютным займам.

Поэтому целесообразнее просто переждать валютной взлет. Центробанк и правительство держат валюту в узком коридоре и не дают перешагнуть за установленные пределы. А в спокойные времена доллар все равно снижается по отношению к рублю, что валютным ипотечникам как раз на руку.

Как купить землю в ипотеку?

Москва расширяется и возможно купленный участок земли в Подмосковье совсем скоро станет частью столицы. Мечта хорошая, но как купить землю, если сотки в цене словно соревнуются со столичными метрами?

Примерно лет 5-6 назад столичные банки стали предлагать покупку земли в ипотеку. То есть банк выдает кредит на покупку земли, которая до полной выплаты всего долга остается в залоге у банка. Но по сей день, земельная ипотека остается экзотикой, и ее предлагает лишь ограниченное число банков.

Все дело в том, что наше законодательство в области земли до сих пор до конца не урегулировано. Кроме того, для банкиров важна ликвидность залога, а земля в этом плане явно уступает тем же квартирам. Да и риски нельзя скидывать со счетов. Рядом с вашим участком всегда могут построить какой-нибудь завод с вредными выбросами.

В 50-х годах прошлого века именно благодаря земельной ипотеке решилась жилищная проблема США. Сегодня в странах Запада до 60% всех займов банкиры выдают под залог участков. Может и у нас банки ринутся занимать пустующую нишу?

Пока же российскую земельную ипотеку отличает большой первоначальный взнос. В некоторых банках он составляет 40%. Сам кредит банкиры готовы предоставить на срок до 25 лет под 13-15% годовых.

К заемщику никаких особенных условий банк не выдвигает, а вот к покупаемому в ипотеку участку земли у банкиров есть пожелания. И не одно. Во-первых, участок должен принадлежать продавцу на правах собственности. Во-вторых, земля должна быть снабжена коммуникациями — электричество, газ, вода. В — третьих, банки не кредитуют покупку участков, которые расположены в водоохраной или резервной зоне. Кроме того, банкиры неохотно связываются с землей дальше 50 км от МКАД и участками менее 5-6 соток.

Зато заемщик выигрывает на страховании. Квартиру нужно страховать от ущерба, а вот голой земле этот риск не страшен. Заемщику при получении кредита достаточно застраховать свою жизнь и риск утраты права собственности на землю. Как показывает практика, заемщики, удачно выплатившие ипотеку на землю, снова обращаются в тот же банк за новым кредитом, но уже для постройки своего дома.

Как быть с ипотекой при разводе?

Когда супруги оформляют ипотеку, то, конечно, ни о каком разрыве не помышляют. Но ипотеку в РФ часто берут на 10-15 лет, а за это время дать течь может самое стабильное семейное судно.

Чтобы потом не выяснять отношения в духе, кто больше платил по кредиту, а кто сидел все это время дома, эксперты советуют заключать брачный договор. Даже сами банкиры, выдавая кредит, иногда просят супругов на случай развода заранее расписать на бумаге все вопросы собственности.

Но мы не Запад. Наши семьи привыкли доверять друг другу и все вопросы решать только когда «брак на горе треснет». То есть на грани развода. По закону, если брачного контракта не было, то все имущество, нажитое супругами в браке, делится пополам.

Однако всегда есть тонкости. Например, как делить купленную в браке ипотечную квартиру, которая оформлена на одного из супругов и по документам полностью принадлежит ему. Если ипотека еще не выплачена, то квартира находится в залоге у банка, и в принципе делить или продать ее супруги не имеют права. Поэтому им, скорее всего, придется потерпеть друг друга еще немного, чтобы вернуть все долги банку и уже тогда делить жилье пополам, даже несмотря на то, что квартира оформлена только на одного из них.

Есть у этой ситуации и другой поворот. Предположим, жена не хочет больше находиться рядом с мужем ни минуты, и тем более выплачивать с ним долги банку. Тогда она вправе требовать половину первоначального взноса по ипотеке и половину всех платежей, сделанных семьей по кредиту за все время брака. И эти требования придется удовлетворять, даже если жена все это время сидела дома и нигде не работала.

Если ипотеку брал кто-то из супругов до брака, то при разводе будут учитывать, только те суммы, которые семья внесла по кредиту во время своего брака. И каждая сторона может рассчитывать на половину внесенных денег.

Банк в трудности бракоразводного процесса вникать не будет. Поэтому важно не пропускать платежи по кредиту. Иначе он подаст в суд и продаст квартиру. Часть денег пойдут на погашение долга, а остальные средства достанутся разведенным.

Как быть с ипотекой по наследству?

В наследство от дяди вы получили дом, автомобиль, гараж и квартиру с ипотечным долгом. К сожалению, отказаться от долга и забрать все остальное, не получится. По закону, вы получите либо все, либо ничего.

Но переживать по этому поводу не нужно. Ипотечные долги не такая уж и страшная вещь. Поэтому и отказываться от наследства из-за них не стоит.

У «счастливых» получателей имущества всегда есть несколько путей. Они, например, могут продолжить выплачивать долг по кредиту. И банк оценит их «мужество» — пойдет им навстречу, составит новый график платежей с более комфортными условиями. Если есть дополнительные деньги, то можно даже досрочно погасить ипотечный кредит.

Некоторые не хотят тянуть на себе «дядин груз». В этом случае банк вынужден продать ипотечную квартиру. Из полученных денег банк заберет свою долю в счет долга по кредиту, а остальное разделят между собой наследники.

Но в большинстве случаев наследников хорошо выручает страховка. Сегодня, как известно, банки не выдают ипотечные кредиты пока заемщик не застрахует свою жизнь и квартиру.

Поэтому в случае смерти заемщика, его наследники обращаются в страховую компанию, которая и выплатит всю оставшуюся сумму по кредиту банку. Квартира остается у наследников, а с долгами покончено.

Но страховая компания может отказаться от выплат, если, например, докажет, что заемщик утаил от них какую-то болезнь или злоупотреблял спиртными напитками. Все эти моменты, пусть и мелким шрифтом, всегда прописаны в договоре, и юридически страховая компания будет права.

Width

Средняя ставка по ипотеке сегодня составляет 10-15% годовых. И как бы нам не хотелось получить кредит по наименьшей ставке, у банкиров на этот счет есть свое мнение. С которым приходится считаться.

В подкасте:

— В какой валюте брать ипотеку?
— Как купить землю в ипотеку?
— Как быть с ипотекой при разводе?
— Как быть с ипотекой по наследству?

Episodes

Comments