Как купить квартиру с банковских торгов

0
5 april 2012
2962 plays

Need software update Чтобы прослушать подкаст, необходимо обновить либо браузер, либо Flash-плейер.
Share
Text version

Выгодно ли покупать дефолтную недвижимость?

В 2010 году американские банки получили в собственность более 1 млн объектов жилой недвижимости, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным займам. В России масштаб бедствия значительно ниже, но и у нас можно найти много площадок, где торгуют дефолтной недвижимостью. Выгодно ли ее покупать?

По данным ЦБ, на середину 2011 года чуть менее 10% ипотечных кредитов были проблемными. Из этой «плохой» массы часть заемщиков допустили небольшую разовую просрочку, а часть и вовсе прекратили обслуживать кредит.

Обычно банки первые три месяца пытаются выяснить у должника причину такого поведения и решают, можно ли как-то исправить ситуацию, например с помощью реструктуризации кредита. Если дело не сдвинулось с мертвой точки, банку, как залогодержателю, закон предлагает на выбор 3 схемы возможных действий.

По первому пути заемщик под руководством и с согласия банка сам продает недвижимость, чтобы погасить свой долг перед кредитной организацией. Второй способ предполагает организацию досудебного аукциона. Подробно на нем останаливаться не будем, поскольку, как подтвердили Банк.ru опрошенные банкиры, на практике в России этот способ не используется из-за законодательных противоречий.

И, наконец, третье решение проблемы — публичные торги. Банк подает в суд на должника. Суд, ориентируясь на отчет независимой оценочной компании, устанавливает первоначальную продажную стоимость заложенной недвижимости. Продавать ее уже на торгах будут судебные приставы.

Для банка и заемщика однозначно выгоден первый вариант. Заемщик в спокойной обстановке может установить свою цену и ждать подходящих покупателей, банку не придется участвовать в судебных тяжбах.

Также у заемщика должен быть еще один стимул для самостоятельной продажи. По словам руководителя службы по управлению залоговым имуществом банка ДельтаКредит Владимира Федянова, при реализации квартиры с торгов заемщик вынужден будет оплатить судебным приставам исполнительный сбор в размере 7% от стоимости реализуемого имущества. А это намного дороже, чем услуги риэлторов.

Но в нашей стране судебное взыскание встречается гораздо чаще, чем добровольная продажа из-под залога. «Потому что продажа связана с выселением, с потерей жилья, а этого никому не хочется, заемщики тянут до последнего, надеясь на то, что суд может не взыскать квартиру или отсрочит взыскание», — объясняет Банк.ru руководитель службы розничного кредитования банка «Московское ипотечное агентство» Дмитрий Яременко.

Вся судебная процедура с момента обращения в суд до проведения публичных торгов занимает в среднем 1-1,5 года. «Информация о торгующих компаниях, лотах, датах торгов и ценах публикуется в информационных источниках. В Москве это, как правило, газета «Тверская, 13», — сообщил в интервью Банк.ru начальник отдела по работе с ипотечными кредитами Райффайзенбанка Станислав Тывес.

Чтобы принять участие в торгах нужно подать заявку и внести аванс. Первые торги начнутся с цены, установленной оценочной компанией. Эти торги, как правило, не интересны покупателям, в виду того, что цена близка к рыночной. На вторые торги квартира уже выставляется со скидкой 15%. Если и в этом случае квартира не уйдет с молотка, ее выкупает банк себе на баланс со скидкой 25%.

Покупая такую квартиру с торгов, нужно быть готовым к дополнительным рискам. Во-первых, должник и пока еще владелец жилья может оспорить процедуру торгов в суде и такая вероятность очень высока. Во-вторых, объект может быть с обременениями или в нем зарегистрированы лица. Платить при этом придется вперед. «Плюс, что немаловажно, в большинстве случаев квартиру нельзя посмотреть, так как в ней проживает сам заемщик и показывать её никому не планирует», — добавляет Станислав Тывес из Райффайзен банка.

Много предложений о продаже залоговой недвижимости можно найти на сайтах банков или специальных площадках. Но в основном все объекты реализуются в добровольном порядке, то есть заемщик согласился до суда продать свое жилье, а банк ему помогает, размещая его объявление.

Можно ли купить недвижимость в ипотеку за границей?

По данным агентства недвижимости Gordon Rock, недвижимость таких стран, как Великобритания, Австрия, Италия, привлекает россиян в качестве хороших инвестиций. А вот для души и жизни россияне предпочитают Болгарию, Испанию, Турцию.

Если просмотреть статистику покупок зарубежной недвижимости, то видно, что россияне на протяжении последних 3-х лет стабильно вкладывают в заграничное жилье по 11-12 млрд долларов в год. При этом солидная доля этого пирога приходится на ипотечные сделки.

Но не на всех любимых направлениях россиян можно легко взять ипотеку. Например, в той же Болгарии банки до недавнего времени совсем не выдавали жилищные кредиты жителям РФ и странам СНГ. Хорошо, что можно было договориться с застройщиками и покупать жилье на условиях рассрочки. Этим механизмом россияне пользуются и сейчас, особенно, если болгарские банки выдвигают слишком жесткие требования.

Болгарские банки просят у заемщика справку о доходах, причем некоторые кредитные организации требуют, чтобы минимальный годовой доход начинался от 10 тыс. евро. Банкиры выдают кредит в размере 80% от стоимости недвижимости на 20-25 лет. Средняя ставка по ипотеке составляет 7%.

Испания одна из немногих европейских стран, где к иностранцам относятся очень лояльно. Для оформления займа нужен паспорт, справка о заработной плате, выписка со сберегательного счета за последние 3 месяца, контракт на покупаемую недвижимость и справка об отсутствии долгов по кредитам в РФ. Все документы должны быть переведены на испанский.

Рынок недвижимости Испании заполнен отличными и недорогими вариантами. Так, апартаменты можно купить и за 40 тыс. евро. При этом цены продолжают снижаться, ведь сейчас экономическое положение в Испании оставляет желать лучшего. Уровень безработицы в стране очень высок — по официальным данным без работы сидит каждый 5-й испанец.

В любимой россиянами Турции, как и в Болгарии, банки долгое время не выдавали ипотечные кредиты иностранцам. Да и сегодня не все банки работают с зарубежными гостями. Кроме того, ипотеку можно брать только в крупных городах страны, вроде Анталии, Стамбула.

Но, если вы нашли подходящий банк, то придется предоставить копию свидетельства ИНН, полученной в турецкой налоговой, справку 2-НДФЛ, документы на российскую или турецкую собственность, а такаже справку из бюро кредитных историй о том, что у вас нет долгов. Ставки на турецкую ипотеку держатся на уровне 7-9% годовых в долларах или евро.

В каких районах «новой Москвы» выгодно покупать недвижимость?

В конце 2011 года депутаты Московской городской думы и депутаты Московской областной думы утвердили соглашение об изменении границ между Москвой и областью. В этом году два субъекта уже внесут изменения в бюджет и проведут инвентаризацию имущества. Многие граждане, предвкушая грандиозные перемены, начали активно скупать недвижимость на присоединенных территориях.

Генеральный директор «Аналитического консалтингового центра Миэль» Владислав Луцков в интервью Банк.ru рассказал, что на сегодняшний день все участники рынка отмечают наметившийся переток потребительского спроса с ближнего Подмосковья в объекты недвижимости на территории «Новой Москвы».

Напомним, что расширить территорию столицы предложил еще в июне 2011 года президент страны Дмитрий Медведев. Менее чем через месяц власти Москвы и Подмосковья представили предварительный план, по которому площадь столицы увеличивалась в юго-западном направлениии на 144 тыс. гектаров.

Немного позже площадь Москвы решили увеличить на 160 тыс. гектаров и дотянуть до Калужской области. «Новая Москва» будет ограничена Киевским и Варшавским шоссе. Сегодня на «захваченной» территории проживают 250 тыс. человек.

В планах чиновников построить на новых землях около 60 млн квадратов жилья, а также уделить огромное внимание развитию транспортной инфраструктуры.

Но, как отмечают эксперты, процесс освоения новых московских земель будет длительным, и ожидать реализации этого проекта в течение ближайших 2-3 лет не стоит.

«На сегодня говорить о наиболее привлекательных конкретных локациях не приходится, т.к. пока нет проекта планировки территории, непонятно размещение будущих инфраструктурных объектов и вновь возводимых зданий под государственные нужды. Однако существующий негласный запрет на запуск новых проектов в этой локации даже на землях находящихся в частной собственности подстегивает потребительский интерес к любым уже запущенным проектам», — рассказывает Владислав Луцков.

По словам специалистов, в пределах «новой Москвы» в первую очередь будет дорожать недвижимость таких крупных городов и поселений, как Троицк, Ватутинки, Коммунарка, а также новые возводимые микрорайоны. Также начнут повышаться в цене все проекты, которые сейчас реализуются на первых километрах Киевского и Варшавского шоссе.

В любом случае решение чиновников о переводе в Подмосковье части госаппарата будет оказывать свое влияние на недвижимость и еще довольно долго формировать инвестиционный спрос на жилье.

Какие опасности таит дешевая недвижимость?

Если продавец недвижимости утверждает, что ему срочно нужны деньги, поэтому он продает ее со значительной скидкой, нужно насторожиться. Недвижимость не тот товар, который продают быстро и с уценкой.

Особенно подозрительно, когда собственники жилья, владеющие им менее 1 года, вдруг начинают его продавать, не указывая при этом никаких объективных причин. Скидку-то они делают, но, как бы в будущем радость от покупки не сменилась разочарованием.

Поэтому, если вам предлагают купить квартиру по цене ниже среднерыночной, уделите немного внимания нескольким параметрам.

1. Мошенники. Приемом дешевого сыра очень любят пользоваться различные аферисты. Они привлекают, как можно больше клиентов, собирают со всех авансы и скрываются. Еще один их излюбленный способ — это продажа жилья, принадлежащего недееспособному лицу. Покупатель вносит деньги, а сделку потом в суде отменяют.

2. Юридические проблемы. Довольно часто наследники жилья стараются скорее избавиться от жилья, если его оспаривают другие наследники в суде. Этот нюанс при продаже тактично умалчивается, как и например, прописанные в квартире третьи лица.

3. Обстановка района. За одно-два посещение района квартиры, выяснить многие моменты не всегда возможно. Например, утром с некоторых дворов в Москве из-за плохой транспортной ситуации можно выезжать на дорогу по 15 минут. Или рядом с домом проходит железная дорога, но о постоянном дребезжащем звуке вы узнаете гораздо позднее. Постоянный дискомфорт никакая скидка не окупит.

4. Дефекты жилья. При покупке квартиры на последнем этаже всегда есть опасность, что протекает крыша. Причем сразу это определить сложно, особенно, если продавцы сделали небольшой косметический ремонт. Квартира на первом этаже тоже может позже принести сюрприз в виде подвальной сырости.

5. Соседи. Положение дел в подъезде имеет неменьшее значение, чем ситуация в районе. Соседи, ведущие ассоциальный образ жизни, могут испортить спокойный сон кому угодно.

Width

В 2010 году американские банки получили в собственность более 1 млн объектов жилой недвижимости, владельцы которых не смогли расплатиться по ипотечным займам. В России масштаб бедствия значительно ниже, но и у нас можно найти много площадок, где торгуют дефолтной недвижимостью. Выгодно ли ее покупать?

В подкасте:

— Выгодно ли покупать дефолтную недвижимость?
— Можно ли купить недвижимость в ипотеку за границей?
— В каких районах «новой Москвы» выгодно покупать недвижимость?
— Какие опасности таит дешевая недвижимость?

Episodes

Comments